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关于对《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》(草案)听证意见和建议采纳情况的公示
  • 2013-12-13 10:15
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  2013年7月11日,我局在市政务中心三楼圆桌会议室主持召开了《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》(草案)听证会,与会的听证代表提出了许多的意见和建议,经我局认真研究,对听证代表提出的合理意见和建议进行了采纳,对《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》进行了进一步修改完善,现将有关情况公示如下:

  一、标题《永州市中心城区经营性建设用地容积率调整管理办法》中的“调整”两字不要。

  未采纳,本文件阐述的核心内容就是关于容积率如何调整的问题,是结合永州实际,根据2012年2月17日国家住建部颁发的《建设用地容积率管理办法》,对我市容积率调整管理的进一步补充和完善。

  二、第二章第五条中“原则上将土地出让前规划条件和土地出让后土地出让合同中……”中的“和”改为“或”。

  采纳,已修正。

  三、第二章第六条中的“2008年1月1日以前”改为“以后”。

  未采纳,《中华人民共和国城乡规划法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过,从2008年1月1日起施行。新的城乡规划法中的第三十八条、三十九条明确规定了“未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权”,“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效”。因此本办法以2008年1月1日这个时间点作为确定2008年1月1日以前基准容积率的法律依据,不能修改为2008年1月1以后。

  四、第二章第七条中,两无用地确定容积率为2.0缺乏法律依据,显失公平。建议:(1)由政府和开发商协商,(2)可比较相邻用地参照执行,(3)以现在用地所在片区已批准实施的控规确定的容积率作为该宗土地的基准容积率。

  未采纳,第二章第七条确定2.0为基准容积率,虽当前尚无法律依据,但一方面是参考了其他城市的做法,如:2010年4月2日清远市印发的《清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法》(试行)的第二条第三款“出让时既无已批准控制性详细规划,又无已批准的修建性详细规划的,根据用地性质以2.5(镇2.0)为基准容积率”;另一方面结合,我市2008年以前城市经济发展水平和城市规划建设情况,确定基准容积率2.0。

  三条建议中,第一条,政府和开发商协调,操作性行不强,协商满意度弹性大;第二条,各地块的开发建设情况不一致,存在较多的复杂因素,参照相邻用地执行带有盲目性;第三条,随着城市的建设发展,城市化进程的加快,经济水平的提高,不同时期的城市平均容积率不一样,土地开发强度和地价也随之变化。因此,2008年以前的土地按照现在用地所在片区已批的控规容积率作为基准容积率不科学。

  五、在不影响周边已有建筑利害关系人通风、采光、日照、交通、消防和相邻地块的开发建设前提下,政府应从经济效益、社会效益的角度来确定容积率标准,不可用2.0作为基准容积率的标准一概而论。

  未采纳,在2008年1月1日以前,在土地取得时土地出让合同及规划条件中既无容积率约定,又无已批准实施的控制性详细规划或修建性详细规划的,建设用地按2.0作为基准容积率的理由在第三点中已做出说明,对于这些地块的容积率指标,随着城市的发展,为满足经济效益、社会效益可以通过修编用地所在片区的控规来合理解决。

  六、第三章第八条中按照该改造现状合法建筑折算容积率确定基准容积率可操作性弱。

  部分采纳,将对第八条进行适当修改。对历史上已建成的土地进行旧区改造的,作为历史遗留问题由市城乡规划部门会同市国土资源、财政等部门提出解决方案,按拟改造地块现状合法建筑折算的容积率(拟改造地块上计算容积率的合法总建筑面积与拟改造地块总用地面积的比值)确定为基准容积率。提请市城乡规划委员会审议同意后,报市人民政府批准。市城乡规划建设主管部门按市人民政府批准的解决方案受理此类项目规划事项申请。

  七、第三章第九条的内容与建设部原文有变化,应与原文一致。

  未采纳,本办法第九条与2012年2月17日国家住建部颁发的《建设用地容积率管理办法》内容相符,基本一致,考虑到实际建设情况,仅增补了一款调整的条件“为增加城市公共绿地、城市广场,城市景观需要的”。是对《建设用地容积率管理办法》的进一步补充和完善。

  八、第四章“监督管理”中应确定各监督与管理部门违法处罚规定。

  未采纳,在先前的征求意见稿“第四章监督管理”后的第五章是罚则,在罚则中已明确了相关责任人的责任。经2012年第11次市城建领导小组会议研究以及我局相关规划会议和有关领导审查后,认为该管理办法主要是针对容积率的调整问题,至于处罚问题可以根据《城乡规划法》以及相关法律法规进行处罚,故现已将该办法“第五章罚则”删除,本办法已不再提及处罚层面的内容。

  九、政府应明确审批通过增加容积率的时间,调整的项目建议成批办理、集中审批,提高效率。

  部分采纳,暂定审批通过调整容积率的时间为6个月,尽量对调整的项目成批办理、集中审批,以提高效率。

  十、第十六条中“容积率增幅超过40%的由政府回收,再按程序重新挂牌出让”比较头疼,会给社会增加矛盾。应改为:容积率增幅不得超过40%。

  未采纳。容积率增幅超40%,已大幅度地增加了土地的开发强度,与原来取得土地时,产生了较大的变化,理应再按程序重新挂牌出让。

  参照2011年1月27日湘潭市人民政府颁发的《湘潭市经营性建设用地容积率调整管理暂行办法》第十二条:“2008年8月1日后出让的土地,容积率增幅超过30%的,由市国土资源部门收回土地后,根据市城乡规划部门批准的新容积率重新评估,设置最低价位底线后报市人民政府批准,采用挂牌方式出让”,针对部分小地块如果容积率增幅超过40%调整的必要性理由充分,规划的控制性科学合理,结合我市实际,暂定允许容积率增幅超过40%。

  十一、补交容积率款项通过政府批准和没有通过政府批准的要有区别,通过政府批准增加容积率的土地不应补交增加容积率的相关款项。

  有区别,已批的,符合法律法规的同意调整;未批的属违法行为,要严格依法执行。具体补交的款项按市政府制定的政策处理。

                                                         永州市住房和城乡规划建设局

                                                             二零一三年八月十三日

  

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